家を売ると、結局いくら手元に残る？売却の費用と税金を整理

「2,000万円で売れたら、2,000万円そのまま受け取れるの？」「ローンがまだ残っているけど、売ったお金で返せるんだろうか」「税金でごっそり持っていかれたら困る」

——売却を考え始めると、多くの方がこの「手取りはいくら？」で立ち止まります。そう思うのは当然です。家の売却は人生で何度もあることではなく、何が・いくら引かれるのか、最初は誰も分かりません。

結論から言うと、売却価格はそのまま手元に残るわけではありません。ただし、引かれるものの「中身」と「だいたいの金額」は、売る前にきちんと計算できます。この記事では、売却でかかる費用と税金を一つずつ整理し、最後に「ざっくり手取り」の出し方までお伝えします。

※この記事は判断材料をお渡しするためのもので、売却を急かす内容ではありません。情報は2026年6月時点のものです。

売却で「引かれるお金」の全体像

まず、家を売るときに出ていくお金を一覧にします。すべてが必ずかかるわけではなく、状況によって不要なものもあります。

この中でほとんどの方にとって金額が大きいのは仲介手数料、そして「利益が出た場合だけ」かかるのが譲渡所得税です。順番に見ていきます。

いちばん大きい「仲介手数料」を正確に計算する

不動産会社に仲介を依頼して売却が成立したとき、成功報酬として支払うのが仲介手数料です。法律で上限が決まっており、売買価格が400万円を超える場合は、次の速算式で計算できます。

仲介手数料の上限（税込）＝（売買価格 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1

「× 1.1」は消費税分です。実際にあてはめると、こうなります。

たとえば2,000万円なら「（2,000万円 × 3％ ＝ 60万円）＋ 6万円 ＝ 66万円、これに1.1を掛けて72万6,000円」という計算です。

ここで大切なのは、この金額はあくまで「上限」だということ。法律上はこの範囲内であればよく、必ず満額という決まりではありません。また仲介手数料は売れて初めて発生する成功報酬なので、査定や相談の段階で費用が発生することはありません。

印紙税と、ローンが残っている場合の抹消費用

印紙税（売買契約書に貼る）

不動産の売買契約書には収入印紙を貼る必要があり、これが印紙税です。契約金額によって決まり、現在は軽減措置が適用されています（2027年3月31日作成分まで）。

• 500万円超〜1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超〜5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超〜1億円以下：3万円

多くのご家庭の売却価格帯では、1万円前後と考えておけば大きく外れません。

抵当権抹消費用（住宅ローンが残っている場合）

住宅ローンを借りるときに設定された「抵当権」は、売却時に抹消する必要があります。登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円（土地と建物で2,000円）と少額ですが、手続きを司法書士に依頼するのが一般的で、その報酬としておおむね1〜2万円程度がかかります。

司法書士報酬は事務所によって幅があります。金額は依頼前に見積もりで確認できます。

利益が出たときだけかかる「譲渡所得税」

ここが多くの方が不安に感じる部分ですが、ポイントを押さえれば怖くありません。譲渡所得税・住民税は、売って利益（譲渡所得）が出たときにだけかかります。利益は次のように計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

「取得費」はその家を買ったときの価格や購入時の諸費用（建物は経年に応じて目減りさせます）、「譲渡費用」は今回の売却にかかった仲介手数料や印紙税などです。これらを差し引いて利益が残らなければ、譲渡所得税はかかりません。長く住んだ家を売る場合、利益が出ないケースも少なくありません。

利益が出た場合の税率は、その家をどれだけの期間所有していたかで大きく変わります。

この「5年」は、売った年の1月1日時点で判定します。短期と長期で税率が倍近く違うため、所有期間が5年前後の方は、売る時期で手取りが変わることもあります。

さらに、自分が住んでいたマイホームを売る場合は、利益から最大3,000万円を差し引ける大きな特例があります。これを使うと、利益が3,000万円までなら税金がかからない計算になります。詳しくはこちらの記事で解説しています。

▶ マイホームを売ると使える3,000万円特別控除をやさしく解説

譲渡所得税の計算・特例の適用可否は、取得時の資料や個別事情によって変わります。具体的な税額は税理士または最寄りの税務署にご確認ください。当方でも、概算の見立てまではお手伝いできます。

ざっくり「手取り」を出してみる

では実際に、よくあるケースで手取りを概算してみましょう。あくまで一例です。

例：2,000万円で売却／住宅ローン残債1,000万円／10年住んだマイホーム（利益は3,000万円控除の範囲内で税金なし）

• 売却価格：2,000万円
• － 住宅ローンの完済：1,000万円
• － 仲介手数料：約72.6万円
• － 印紙税：約1万円
• － 抵当権抹消（司法書士報酬込み）：約2万円
• － 譲渡所得税：0円（3,000万円特別控除の範囲内）

この場合、手元に残るのはおおよそ924万円という計算になります。「2,000万円で売れた＝2,000万円もらえる」ではないこと、そして引かれるものを足しても、思ったより全体像はシンプルだということが見えてきます。

もちろん、ローン残債・所有期間・取得時の価格・物件の状況によって数字は変わります。逆に言えば、これらが分かれば売る前に手取りはかなり正確に見積もれるということです。

まとめ：手取りは「売る前」に計算できる

• 売却価格はそのまま残らない。主に引かれるのは仲介手数料・印紙税・（ローンがあれば）抹消費用
• 仲介手数料は「（価格×3％＋6万円）×1.1」で上限が分かる。売れて初めてかかる成功報酬
• 譲渡所得税は利益が出たときだけ。長く住んだ家なら利益が出ないことも多い
• マイホームには3,000万円特別控除という大きな味方がある
• 必要な数字さえそろえば、手取りは売る前に概算できる

「うちの場合、結局いくら残るんだろう」——そこが気になり始めたら、それは情報をそろえるいいタイミングです。価格の見立ても、そこから引かれる費用も、こちらで概算してお出しできます。まずは数字を知るところから、で大丈夫です。